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好書分享:我們可以負債,但是要有好的負債,像房子就是優質負債,房貸未來有增值的空間,也就是資產

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理財並不是指主要獲得多少收益,理財不局限於提供單一的金融服務,包括投資計畫,購房計畫,教育金計畫,保險計畫,退休計畫等等。
※本文由布克文化文化授權,未經允許不得轉載。

 

已經負債了,為什麼還要存錢?

 

舉例來說,我有一對學生俊銘跟郁娟(化名),畢業後很快就結婚,喜歡享受生活品質的他們,婚後兩三年,每年出國旅遊,與朋友應酬…等等,兩個人薪水即使加起來約8萬,但是到了年底的時候,不但銀行帳戶經常沒有存款,還有一堆信用卡的循環利息要繳。

 

今年他們跑來找我說:「老師,我們真的很害怕,我們想要買房子,但是錢都不夠用,每月要繳三千多元,一年要繳到約4萬元的利息錢,怎麼辦?」我聽到之後,真的覺得這樣的惡性循環相當恐怖,後來,我們團隊幫他們做了理財健檢。

 

大家一起規畫了以下的理財策略,才漸漸改善了他們的負債狀況。

1.善於化零為整,做好理財規畫。

2.除了房貸,千萬別負債。

3.財務獨立,按比例撥出理財金。

4.為全家人保險。

 

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當時我們就發現,如果沒有存款而且有循環利息,就更不可能有錢來存錢買屋,因為就算長輩幫忙,或是取得了好的房子,後面支付房貸的部分,也很容易變成法拍屋,甚至銀行往來紀錄不良,也會影響到之後的貸款利息的%數。

 

所以我們希望他們可以先存一小筆定存,把錢化零為整,每天存下一杯咖啡(約50元)的錢,先不要出去外面應酬、邀請朋友回家吃飯,可以慢慢還清信用卡債,然後按比例,每個月撥出理財金。

 

「老師,我們已經負債了,為什麼還要存錢?」這裡要跟大家分析一個理財觀念,我們可以負債,但是要有好的負債,像房子就是優質負債,房貸未來有增值的空間,也就是資產,未來房市上升時,增值可以抵掉房租,貸款也變成投資獲利;所以,薪資部分除了要還負債,也要放在會賺錢的投資工具。

 

比如說,兩個人的家庭開銷,比一個人的薪水彈性更大,每個月存兩萬,把錢放在投資報酬率5% 的理財工具上,第4年就可以存到頭期款一百萬了!就可以購入第一間房子。

 

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「買了房子,才是麻煩的開始!」為什麼呢?

 

想當包租公、包租婆是很多人的夢想,可是當我們花了大筆時間跟精神投入,取得了地點很棒的物件,又要怎麼樣增加房子的價值感呢?如果將一間原本只能出租給一戶租客的房子,改變成可以租給四戶租客,拉高投資報酬率的房子呢?這些流程就讓我們一一跟大家分享。

 

買到了房子,交了屋之後,很多人想要重新裝潢整修,有以下的流程。一般自住型室內設計裝潢流程:請設計師規畫→工班進場→討論設計風格→泥作進場→水電進場→木工進場,完成設計風格。建立客層出租需求,建立出租目標族群(Target)區別性設計裝潢流程:

 

第一、區域行情分析/風格分析/租客年齡、工作、性別分析

第二、確認未來租金規畫投資報酬率

第三、請設計師規畫

第四、工班進場

第五、討論設計風格

第六、泥作進場

第七、水電進場

第八、木工進場,完成設計風格

第九、驗收。

 

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在左營區,我曾經改裝過一棟4層樓透天厝,就是針對未來租客的狀況,讓出一樓的空間,設計了8個機車格,1樓隔出一間出租,2、3、4樓分別隔出2 間,每一間都有小陽台,加起來有7間,租金原本全棟租1萬/月,透過規畫後,租金高達5 萬2/月,投報率8%。

 

從二樓的格局平面圖,我們可以看到這是一間長方形格局的房子,單純一間出租時,大部分租客都會說:「好長啊!」帶看的時候常被嫌棄,嫌棄什麼呢?因為雖然坪數也大,空間也不小,不過因為過長的空間,會有採光不太足夠的狀況,若規畫成小家庭住,中間也有可能空氣不夠流通。那麼我們應該要怎麼改善這樣的狀況呢?

 

經過跟原屋主討論後,我們達成共識,決定重新規畫出前後兩個方正格局,也就是兩個正方形區!設置對外窗跟陽台。大家發現了嗎?除了格局變得好規畫,長方型切成了兩半,通風好,採光佳,還有獨立衛浴跟陽台,整個視野都不一樣了!租客進來之後,都捨不得搬走!

 

之前有很多屋主看了日本的《全能改造王》節目,跑來跟我說:「琇華,你們真的很像台灣的全能改造王耶!我不敢相信我的房子可以改成這樣!謝謝你們。」在一次又一次的租客回饋、屋主回饋後,也讓我們的團隊越來越有信心,對於各種不同的房屋格局,都可以得心應手,美學經驗的堆疊跟市場敏感度也越來越提昇。

 

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作者簡介

趙琇華
從小時候常睡菜市場,到成為教官,
到發現18%需要靠自己,到33歲財富自由。    

•22歲買下人生中第一間房子
•33歲達到財富自由,被動收入大於我的總支出 
•42歲時成立方程式地產管理顧問公司 
•目前管理100多間房子,其中涵蓋套房住家店面

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