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專欄作家│小心!看穿都更合契約的陷阱!

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台北市士林區某個社區,建商在好幾年前就已進場整合,花費多年時間,終於整合到十之八九的地主都同意更新。建商準備在依法辦理「自辦公聽會」後,就向主管機關申請報核都更,其中有位柳姓地主也與建商簽有「都更合建契約」。
本文節錄:【一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角】一書

 

土地遭銀行聲請查封

 

台北市士林區某個社區,建商在好幾年前就已進場整合,花費多年時間,終於整合到十之八九的地主都同意更新。建商準備在依法辦理「自辦公聽會」後,就向主管機關申請報核都更,其中有位柳姓地主也與建商簽有「都更合建契約」。

 

這位柳姓地主在更新單元範圍內有一塊土地,因為幫丈夫的貸款作保,曾以該筆土地設定高額的抵押給銀行,其後因為丈夫沒有還錢,土地遭銀行聲請查封,柳姓地主則希望透過法拍該土地,由女婿以較低的拍賣價金取回權利,藉以塗銷土地上的抵押登記。

 

經過法院拍賣,柳姓地主的女婿買到了,但沒想到後來法院發現這筆土地是其他建築物的「法定空地」,依法不得拍賣給第三人取得,因此撤銷了拍定,柳姓地主的計策落了空,該筆土地上仍舊存有高額抵押,未來就算更新成功,抵押權也會轉載到柳姓地主所分得的房地上。

 

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建商整合都更已經到達法定門檻

 

柳姓地主因而不想都更了,但因建商整合都更已經到達法定門檻,不久後即要報核都更事業計畫,於是柳姓地主就開始破壞住戶對於建商的信任,不僅在建商「自辦公聽會」上宣稱建商在本案賺得太多,提到建商的種種不是,且不斷散發傳單,號召地主「自組更新會」,宣稱自辦都更不會「讓外人整碗捧去」。

 

最後有許多地主信以為真,集體提出要「撤銷」都更同意書,結果建商取得的同意比例下降,達不到門檻,無法報核都更事業計畫,氣得對柳姓地主提告,主張要解約加倍退還保證金,並請求損害賠償。

 

法院審理後認為,雙方的合約明文約定:「由甲方(柳姓地主)提供土地,乙方(建商)依據都市更新條例擔任實施者並依法申請建造執照,甲方並應依本合建契約書及更新相關法令配合辦理。」因此雙方是約定由建商擔任實施者申辦都市更新為前提,柳姓地主依約並有「配合」之義務。

 

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雙方合約是約定「如因甲方違約而致乙方損害」,乙方始得請求損害賠償

 

現今柳姓地主卻在簽約後公然散發鼓吹地主「自組更新會」的傳單,確實屬於直接違反契約目的且情節重大之行為,依照雙方合約約定,建商有權解約,並請求加倍返還以該金額兩倍計算之違約金額。

 

然而,建商請求柳姓地主賠償其為本更新案已經投入的前期費用損失,雖據提出相關單據為證,不過法院認為,雙方合約是約定「如因甲方違約而致乙方損害」,乙方始得請求損害賠償,由於建商並不能證明其他地主撤銷同意是因柳姓地主的宣傳所導致,亦即建商無法證明係「因」柳姓地主違約「而致」受損害,因此判決建商此部分的請求不成立。

 

蔡志揚律師表示,因對方違約造成的損害不易確認,可約定賠償一定數額的違約金站在公平的立場,合約簽署後,雙方均應本於誠信履約,因此合約約定地主簽署合建契約後應配合及履行之事項,應屬合理公平。

 

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預期」利潤的損失(並不是「已支出」的費用)

 

尤其建商整合開發土地十分辛苦,地主若惡意中傷離間,恐導致其前功盡棄、血本無歸,是以約定地主違約而有一定的違約處罰,並不為過,不過應注意其處罰內容的合理性。

 

欲主張因他方違約所受的損害賠償,必須要證明其數額及「因此所造成損害」的因果關係,司法實務認定上並不容易,尤其是「預期」利潤的損失(並不是「已支出」的費用),更是難上加難。因此一般合約常約定一旦違約即應給付一定數額之違約金,以免除損害賠償舉證的困難。

 

不過依據民法第二百五十二條規定,法院仍得考量一切客觀情事、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,依當事人一方之聲請酌減違約金至相當的數額。

 

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作者簡介:

 

蔡志揚

執業律師,輔仁大學法學碩士,專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件,為當今都更實務經驗最豐富的律師之一,審閱過數百件都更合約及合建契約,著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解!良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書,曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。

 

現職:

宏道法律事務所律師

 

經歷:

內政部都市更新及爭議處理審議會委員

內政部聽證程序主持人

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