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合約密密麻麻,行政程序一關又一關,你真的知道怎麼保障自己的權益嗎?

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簽訂合建契約時,風險有哪些?應該注意的事項有哪些?你真的知道該如何保障自己的權益嗎?千萬不能大意哦!以下幾個小叮嚀,相信一定會對你有所助益!
本文節錄:【一次看穿都更×合建契約陷阱:良心律師專業解碼老屋改建眉角】一書

 

王小姐在新店的老家,十多年前建商來談合建,雙方簽訂合建契約,合約中僅約定分配坪數,沒約定「公設比」,如果選配坪數與約定坪數有差額,由雙方協商找補金額。建商還說選配不同的樓層可不計價差,不過並沒有載明在合約內。

 

選屋後,王小姐又與建商簽訂一紙選屋協議,裡頭有約定找補金額,店面一坪為一百一十萬元、住家一坪為四十五萬元。建商預售房屋時,王小姐有拿到建商對外銷售的合約,上面記載公設比為29%。

 

本合建案的建照原本是以二十六筆土地申請,但中間經歷一番法令解釋疑義的波折,有幾位地主因故退出,建商又想沿用舊建照申請時的法規優惠,因此便以「舊案續審」的方式申領到建造執照。其後動工興建到六層樓時,因建照遭退出的幾名地主提告,而被行政法院撤銷,工程停工了好一段時間,解決爭議之後再繼續興建,終於進展到完工交屋階段。從動工到完工,前前後後耗費將近七年光陰。

 

 

◎找補金額大增,源於增加的公設

 

完工後,王小姐收到建商的交屋通知單,原本是滿心歡喜,但一看到通知單後附的找補金額列表,差點沒有昏倒,找補金額竟然要上千萬!其中最大筆的是「地政登記權狀坪數」找補金額,如果是室內坪數增加當然很好,但王小姐發現專有部分面積根本沒有增加,權狀坪數增加的都是屬於公設的面積,「公設比」從原本預售時的29%,暴增到35%,可見建商在產權登記時灌進了很多公設面積。

 

另一個大項是「樓層價差」找補金額,由於當初沒有白紙黑字寫在合約內,建商當然是將選屋樓層差價列入找補。而且不知是否因為工程拖了很長的時間,建商為彌補虧損,居然連原本依合約要由建商負擔的合建信託費都列出,要向地主請求。此部分經王小姐拿出合約抗議後,建商自知理虧,就將其剔除。此外,王小姐也不明白,為何建商要支付給稅捐單位的營業稅也要地主負擔。

 

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王小姐擔心如果不支付找補金,信託機構塗銷信託後將產權登記給建商,建商就會以產權為要脅,不登記給地主,這樣就要擔心房地隨時可能會被建商賣掉或被其債權人查封,於是王小姐趕緊發了一封信函給信託機構,要求信託機構暫緩塗銷信託。信託機構為免發生爭議,答應暫緩塗銷,但要求王小姐要負擔後續的信託保管費用。

 

◎小叮嚀

 

公設比、找補相關規定等皆應寫在合約裡

 

合建契約往往涉及到上百、上千萬元價額的產權,為免約定不清楚發生爭議,以致日後蒙受鉅額的損失,建議務必先請律師協助審閱。一般俗稱的「公設比」,也就是權狀上登記共有部分占全部登記面積的比例,合約中最好事先約明,以免發生本案例遭灌公設面積的情事。合約中也應約定產權登記時如果有誤差應如何處理,例如找補的計算基準、上限,以及區別主建物、附屬建物及共有部分的找補金額等。

 

選屋的找補方式與金額最好先約定清楚,不建議僅約定以「協商」方式處理,否則萬一未來雙方協商不成該怎麼辦?即使上法院,因為雙方未寫清楚該以何種基準或價格找補,法院也很難判斷。凡事有「白紙黑字」才算數,任何承諾或協議均應明文記載在書面上,一旦有一方不認帳,另一方才有憑證可以主張。

 

營業稅的負擔方式或分擔比例也須事前約定

 

營業稅為建商合建的成本,要地主負擔不是不合理,只是問題在於其到底有沒有算進建商的成本、並反映在雙方約定的合建比例當中。如果沒有在合約中講清楚,就很難明瞭與區分。若是沒寫清楚,司法實務對於究竟是由建商還是地主負擔,也有不同見解,建議營業稅由何人負擔應事先在合約中約明。

 

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注意建商罰則中的免責事項

 

合約通常會約定建商如逾期完工,應依合約所定標準計算給付懲罰性違約金,但要注意「除外事項」,也就是建商可「免責」事由的約定。案例中的約定並不明確,有可能會遭建商解釋為包含「其他未參與本案之地主所衍生產權糾紛」的情事。

 

最後,信託契約有關未來完工後地主應分配房地的產權登記,最好約定直接由信託機構移轉給地主,不要再透過建商轉手,以免產權登記發生問題。

 

都更不計較!危樓重建全體地主各退一步,歡喜迎新屋

 

台北市信義區精華地段有一棟大樓被九二一地震震成危樓,後來由居民自組更新會、取得重建共識,並取得金融機構百分之百的融資,由銀行貸款並協助重建完成,成為都市更新重建的典範案例。其中,有一段不為人知的小故事。

 

原本在取得重建共識的當下,對於擁有一樓店面的地主來說,實際上是百般不願意。因為即使震成了危樓,店面也不是不能出租,而且當地價值不斐,出租的行情和震災前並沒有太大的差距。不過一樓店面的地主也顧及畢竟房子已成了「危樓」,能夠重建當然是好事,而樓上層的地主也多是通情達理之人,能夠體諒一樓店面地主的心情,因此願意給一樓地主較優惠的條件。

 

雖然本案是自組更新會都更,不過全體地主特別為一樓地主簽立了一個特約,就是自主更新的花費及重建後費用的結算,一樓地主僅需按照更新前房屋的「坪數」分擔,不必像法定「權利變換」是依照一樓更新前的「價值」分擔。

 

對於要「負擔」費用的一樓地主而言,店面「坪數」所占全部地主房屋坪數的比例,當然比店面「價值」所占全部地主價值的比例,相對而言少了許多。而決定重建的當下,大家原是預期即使出售了因都更而新增加的房屋坪數,仍然不足支應重建費用,地主仍須貼錢負擔部分花費,因此一樓當然是接受此方案。

 

孰料,重建工程動工後迄至完工,這段期間的房地產價格大幅飛漲,更新會出售因都更而新增加的房屋坪數,所得竟然大於重建支出,所有地主於房屋完工移交後,不僅不需背負重建費用的貸款,還可以分到新增坪數出售後扣除重建費的餘款。

 

這時如果依照當時的協議,一樓店面地主用「坪數」來計算「分配」比率,當然會比用「價值」來計算少得許多。不過,一樓店面地主接受了這樣的結果。總之,全體居民可以不用付一毛錢,歡歡喜喜地迎接全新的房屋,就已經難能可貴了!

 

蔡志揚律師表示, 都市更新的「權利變換」,依據都更相關法令規定,更新後的價值及更新成本的共同負擔,均是以地主更新前的「價值」來計算分配和負擔,除非地主與實施者另行簽訂私約,否則就是依照這樣的規則來運作。

 

在地主自組更新會的場合,原本是全體地主一律適用「法定」的規則來辦理,以求公平、公開,不太能容許成立私約。本案例算是十分特殊,因為全體地主均能共體時艱,相互折衝退讓,共同簽立一份協議,因此便有不適用法定「權利變換」規定的可能。

 

謹慎並守信,才能圓滿達成目標

 

約定就是約定,即使情事變更,上了法院對簿公堂,法官也是依照雙方白紙黑字的約定做成判決,不會輕易接受一方違約的理由,因此於簽約前當然應該要審慎評估,並充分了解相關的資訊。房地合約動輒牽涉上百、上千萬元的金額,千萬不要隨隨便便地就簽下名字,合約一旦成立,就不容輕易反悔。

 

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結語:

 

除此之外,有許多合建糾紛因為對於違約事項沒有特別約定,導致許多不合理的結果產生,事後地主卻又無法依法追究。如果彼此不約定違約事項,事先讓他方了解違約可能受到某種處罰,則他方可能會輕易違約的!

 

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