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沒有做足功課的話,就別輕易下手!

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房價高,讓年輕人買不起房子,但是有意投資收租的大有人在,特別是低總價、好入手的套房,最受年輕人歡迎。套房的價值由租金的高低決定,相較於店面而言,增值漲價的空間很小,因此壓低成本成了賺錢與否的關鍵。因此投資前務必做好事前調查。
本文經業務講堂編輯網蒐整理,未經授權不得轉載。

 

小資女買屋經驗談

 

小資女Winny就跟大多數的白領上班族一樣,有一份還算穩定的工作以及不算多也不算少的薪水,每個月的薪資扣掉房租,膳食和交通等基本生活開銷後,能存的錢其實有限。

 

對這樣的生活雖然沒有什麼不滿,但本身學財務的Winny覺得與其在有限的收入中節流,不如積極創造開源的機會!買投資房,通常都會選在市區交通便捷的區域。有捷運與公車站的話,更是大大加分。

 

而和他有相同的想法的是兩個自從大學時期相識的好友,三人在某次的經常性聚會中突然聊到開源這個話題,皆認為定存利率太低,股票市場風險又太大,後來遂興起各自拿出一筆錢來集資買套房的構想。

 

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 挑投資房的條件-地點便利最易轉售

 

一開始他們經過討論設定了2個條件:

 

1.總價約800萬左右的套房。

2.以台北市為主,捷運站10分鐘步行範圍以內。

 

第一個條件是依據三人的現金存款所評估出來的頭期款與貸款額度對彼此都不會有太大負擔的範圍。第二個考量則是因為打算在2年內還不需要清還房屋貸款本金前脫手,而他們一致認為便利的地點則攸關是否容易脫手的主要條件。

 

有了目標之後,三人各自找熟識或透過朋友介紹的房仲,開始陸續看房。一開始大家很積極,幾乎假日一有空就去看房子,內湖、北投,石牌等地都有他們看房的足跡,只不過,這樣犧牲了大半年的假日下來,卻還是沒找到三個人一致覺得可以投資的套房,漸漸地週末假日看房的頻率與熱情也逐漸降低了。

 

預算有限的前提下,年份較舊的大樓會比較容易找到符合條件的物件。就在三人以為當初集資投資套房的點子會不了了之時,Winny的其中一個同學有一天行經過民權東路和林森北路口,看到某棟大樓貼出了套房出售的紅紙條,於是直接打了上面的電話和仲介預約看房。

 

這間離捷運站只有1分鐘步行距離、位於33年舊大樓頂樓的套房,就成為他們投資的第一個標的物件。距離捷運站只隔了一個路口,交通便捷,成為Winny和友人決定購屋的關鍵之一。

 

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 所有費用均分三份 開設專門戶頭管理

 

確定要買房之後,三人認為用Winny的名字來買房,可以享受到首購的優惠最為划算,所以就決定由Winny來開設一個專戶,大家約定好各自提撥一定的金額存入,買賣房屋的所有支出與後來的貸款支付和租屋收入,皆統一由此戶頭進出。

 

對於沒有用聯名的方式來購屋與開設帳戶,買房時的很多討論也都只有口頭約定,Winny說這是10多年友情所累積的信任的關係,而且在過程中,雖然三人會有意見相左的時候,但通常很快就能獲取共識。

 

房子簽約過戶之後的兩個月內,他們很幸運的更以比當地行情還要高出一成左右的租金找到了房客,而房租的收入用來支付房貸的利息後甚至還有少許剩餘。

 

不過,原本一年的租約,後來房客提出要提前兩個月解約,之後的招租過程不太順利,然後又遇上了屋頂漏水的問題,三人於是決定將漏水的屋頂徹底修繕之後,委由房仲出售脫手。上頂樓一看,才發現外漏的水管破裂導致漏水。為了修繕,找了好幾家廠商來進行估價。

 

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挑選投資房須謹慎

 

這次的購屋投資經驗總結下來,扣除10多萬元的漏水修繕費用和仲介費,每個人約獲利10餘萬。Winny認為除了小賺一筆之外,這也是一次很好的學習經驗,以後在挑選投資房時更懂得精挑細選,例如不要再找頂樓這種容易發生漏水問題或是屋齡太老的房子之類。

 

儘管目前的房價處於下修階段,Winny認為有機會也還是會繼續嘗試買房作為投資,但以目前房屋市場的景況而言,必須更為謹慎,沒有做足功課的話,就別輕易下手!

 

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結語:

 

現在小資男女,只要發現套房的租金報酬率高於預期,就很敢買,不過仍要先了解自己的信用狀況,否則買了房卻貸不到款的例子很常見。除此之外做此類投資還需要注意隱性成本,計算淨投報率,才能準確下手。尤其此類投資通常是收取租金方式收回報酬,舉凡設備維修、房屋每年折舊的攤提,集中管理的代管、代租費用,以及付出的時間成本,都概括在隱性成本中,若要長期經營,都應計入考量。

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